Провинциальный рынок загородной недвижимости серьезно отстает от столичного

Размещено

  >  |  |  |  |  |  |

Недавно питерский портал BN.ru представил оценку локального рынка загородной недвижимости и прогнозы его развития на будущее. Анализ дан в динамике с 2009 г. по 2013 г. Если в 2009 – 2010 гг. продавались, в основном, земельные участки без коммуникаций, в 2011 – 2012 гг. разразился настоящий бум таунхаусов, в 2013 г. лидирующее место по продажам заняли земельные участки без подряда, но с подведенными коммуникациями, а также новшество – квартиры в малоэтажных загородных комплексах (альтернатива многоквартиркам на окраине).

В качестве оценки будущих продаж, предполагается, что спросом опять будут пользоваться дешевые земельные участки без коммуникаций (инженерно-подготовленная земля дорогая, и позволить себе ее могут далеко не все), качественные таунхаусы (сейчас на рынке предложение намного превышает спрос), квартиры в малоэтажных комплексах по европейскому образцу.

Если сравнить питерский рынок загородной недвижимости с региональным — на примере Нижнего Новгорода, то можно заметить, что спрос на нижегородском рынке загородной недвижимости не настолько развит, как в Питере. Отсутствует, даже при видимых выгодных преимуществах, сама ценность загородного образа жизни, как таковая. Приоритет отдается городской среде. Сложилось это исторически.

WP_20130809_002

Пока наиболее успешный вид загородной недвижимости в Нижегородской области — это возведенные самостоятельно особняки в существующем поселении с асфальтовой дорогой и газопроводом, нередко — недалеко от большой реки. Каждый такой дом — это замкнутый мирок, а его вледельцы — люди богатые, все расходы на возведение и обустройство такого особняка составляют несколько десятков миллионов рублей. Содержание и охрана тоже обходятся недешево. Богатые нижегородцы существенную часть времени проводят загородом.

Большую роль здесь сыграла специфика формирования города. Когда-то Нижний представлял собой старый город, застроенный, в основном, небольшими деревянными или каменными домиками, частично встречались многоэтажки. Сормово состояло из малоэтажных поселков для рабочих. В Советский период город стали превращать в «советский Детройт»: город, ориентированный целиком на промышленность. Люди бежали из деревни: завод обеспечивал пропитанием, а в перспективе — жильем, кроме того, создавал защищенное положение (нижегородских заводчан репрессии не коснулись даже в 30-е гг XX в, несмотря на систематические случаи брака на производстве). Все это формировало ажиотаж вокруг города. Возникали стихийные простейшие поселки-самострои, чем-то напоминающие бразильские фавеллы, только потеплее обустроенные. Именно так началась застройка районов улицы Фучика и Южного шоссе. Таким образом, Нижний в прошлом развивался как комплекс слабо связанных друг с другом в основном малоэтажных, кроме красных линий парадных улиц, поселений. Нахождение в городе считалось большим преимуществом. Люди не забыли, как ближайшие предки выбирались из деревень. Поэтому, пока что для большинства неосмысливаемую в экономических категориях сверхценность представляет только городская квартира. Загородное жилье в массовом варианте приобретается лишь при условии, что в городе остается квартира, как некий «якорь к цивилизации», а точнее – к «кормушкам», концентрирующимся в большом городе.

WP_20130809_001

Еще один загородный особняк. В отличие от владельцев таких домов, средний класс — зажиточные нижегородцы — редко могут позволить себе самостоятельное возведение большого загородного дома, если только не относятся к этому как к делу всей жизни. Чаще всего они покупают, а затем обновляют классические деревенские срубы. Самой большой проблемой в переоборудованном срубе становится отсутствие газа, интернета, канализации, а нередко и воды. Естественно, по этой причине средний класс проводит загородом куда меньше времени — обычно только выходные дни.

Ситуация меняется, даже учитывая высокую загрязненность Нижнего, медленно. Плохая экология выталкивает лишь более состоятельную часть населения загород. Массово смена городского жилья на загородное не происходит. Единственный более или менее заселенный крупный коттеджный поселок со всеми коммуникациями, включая центральную канализацию и высокоскоростной интернет – «Каменки». «Хельсинки» – также заселен, но он очень маленький, явно эксклюзивного по местным меркам класса (дом стоит 17 млн., дуплекс – 7 млн). В «Каменках» таунхаусы стоят около 3,5 млн, что равноценно квартире в отдаленном районе. Площадь квартиры в таком таунхаусе — около 100 м.

Если сравнить город с советским прошлым с западными мегаполисами, то в последних квартиры в муниципальных многоквартирках жильцам в собственность не отдавались, что способствовало актуализации мечты владеть своим домом. Западные страны, особенно Америка, расположены в более теплом климатическом  поясе, и дом там нужен, по большей части, для защиты от дождя или кратковременной непогоды. Себестоимость такого жилища очень невысока. В Росси в условиях суровой полугодовой зимы, дом должен быть настоящим убежищем, с прочными стенами, дорогостоящей системой отопления, хорошим утеплением, защищенной от перепадов температур системой водоснабжения.

Московский рынок, перенасыщенный административными и сырьевыми деньгами, позволяет существенной части горожан всерьез заняться приобретением жилья за городом даже в условиях весьма высоких цен. Здесь востребованы все ниши загородного рынка недвижимости. Питерский рынок похож на московский, в условиях размещения в городе мега-налогоплательщиков, вроде «Газпромнефти», обеспечивающих региональной экономике серьезный профицит. В других городах застройщики еще не нашли ключа к по-настоящему массовому рынку загородных домовладений. Пока выигрывают нишевые компактные проекты, либо проекты в которых застройщик может обеспечить жителей инфраструктурой.

Так, в настоящий момент на нижегородском рынке распространены индивидуальные домовладения. Решающим фактором здесь оказывается, не зависимо от качества и цены – транспортная доступность, затем наличие воды, канализации, и особенно газа. Также появляются таунхаусы, которые дешевле отдельных домов и дают ряд преимуществ индивидуального дома, – машинное место, собственные выходы прямо на улицу. Для среднего класса такое предложение довольно заманчиво, создавая уютную, независимую и защищенную атмосферу.

Если делать прогнозы на будущее, то необходимо отметить, что спрос на региональном рынке в любом случае будет расти, но к резкому росту приведет либо увеличение благосостояния населения, что даст возможность задуматься о жизни в более экологичной среде, либо «системные» проблемы с хрущевками и брежневками: рост платежей (в районах области коммунальная оплата в большинстве случаев ниже, электричество и вода подешевле), проблемы с парковками, комплекс «детских проблем» — жестокие подростковые группировки, давление на детей в школах, что во всем мире отличает районы многоэтажной застройки, кроме эксклюзивных апартаментов.

Московский рынок, по всей вероятности, будут ожидать два вектора развития: обычные московские многоэтажные новостройки «окно в окно», только за МКАДом; либо, для более состоятельных  категорий, – тематические поселки, очень тщательно отрабатывающие игровые ландшафты, архитектурные стили (японский стиль, немецкий, экологичный и т. д.).

В целом, развитие загородного рынка в России очень сильно зависит от новых технологий в ЖКХ: дешевое теплоснабжение, утепление стен и материалы кровли, строительные материалы, подходящие к резким сезонным перепадам температур (что попросту не встречается во всех странах с развитым загородным сектором), любые адекватные технологии, способствующие большей независимости от централизованного энергоснабжения.


comments powered by Disqus