Жизнь в картинке: эстетические законы против гражданских

Размещено

  >  |  |  |  |

Наблюдая «забугорную» жизнь в редкие дни трудового отпуска или на голубых экранах, сидя на диване, большинство из нас испытывает восхищение с примесью зависти от видов европо-американских пригородов. Пряничные домики вперемешку с хайтек в любом случае вызывают умиление чистыми газонами и такими же стерильными детишками около дома. Так в России появилась «глобальная» проблема пригородного строительства – соблюдение единого архитектурного стиля жилого комплекса. Готовы ли сегодня домовладельцы, девелоперы и управляющие компании делать эту красивую картинку?

Посткризисное восстановление российского рынка недвижимости после 2008 года характеризуется крайне вдумчивой политикой управлениями рисками застройщика. Их много во внешней среде, их – риски – надо предусмотреть и выдать покупателю наилучший продукт с наименьшими рисками для девелопера. И как ни странно, меры, принимаемые девелоперами, вынужденно непопулярны: запреты на установку кондиционеров на фасадах и изменение колористических решений, требование согласовывать с управляющей компанией возведение дополнительных построек (навесов, пристроек, чуланов, бань и т.п.), если они видны со стороны мест общего пользования.

Ограничивая подобную самодеятельность еще на этапе продаж, девелопер поступает мудро и дальновидно: заселенный проект, который сохраняет задуманный архитектурный облик и выглядит красиво, украшает портфолио любого застройщика, а для компании, торгующей образом жизни, репутация – это жизненная необходимость. Это прямой путь к «картинке, как в кино».

Вторая причина пресекать на корню желание изменить внешний вид объекта – маркетинг в чистом виде. Продавец обычно гордо заявляет потенциальному покупателю: «Мы одного круга». А это весомый психологический фактор для принятия решения о покупке: проживание в социуме единомышленников, к тому же примерно одинакового статуса и мировоззрения – явная потребность любого индивида.

Только вот почему-то, если поездить по пригородам российского большого города, будь то Москва, Петербург или Нижний Новгород, обращает на себя внимание тот факт, что большинство уже состоявшихся жилых комплексов представляют собой дорогой Шанхай. Иногда даже очень дорогой. Вместо строгого и продуманного начального проекта разномастные заборы, гаражи, выходящие прямо на дорогу, самовольные шлагбаумы, перекрашенные фасады домов. Получается этакое luxury садовое товарищество. Заметим, что этими чертами в первую очередь отличаются проекты которые введены в эксплуатацию или начали реализовываться до 2010 года.

И вот только несколько лет назад на пригородном рынке наступили перемены. Появились жилые комплексы, где стоят стройными рядами таунхаусы и многоквартирные дома с единообразными фасадами, четкими правилами проживания и серьезными ограничениями на «малые архитектурные формы», что в переводе с бюрократического языка означает бани, сараи, беседки и другие всевозможные навесы. Разница между двумя примерами – в четкой позиции застройщика, грамотной управляющей компании и качественно новой волне покупателей, которые выбирают жилье, а не площадку для реализации своих архитектурных комплексов.

Впрочем, не все так просто. В соответствии с Жилищным кодексом застройщик не вправе ограничить собственника в пользовании участком, запретить на ней что-либо строить или вести дополнительные работы, более того, он не может применять штрафные санкции. Как только покупатель становится собственником земли, он начинает делать на ней все, что считает нужным и удобным. Девелопер может составить документ, касающийся правил общежития: устав, регламент или даже закон, но если покупатель откажется его подписывать, редкий продавец из-за этого передумает заключать сделку. Более того, даже если покупатель его подписал, суд, если дело дойдет до судебного конфликта, гарантированно признает ничтожными все пункты, которые противоречат Гражданскому кодексу.

И самое забавное в этой ситуации заключается в том, что, как правило, покупатель восторгается прекрасным концептуальным видом поселка, подписывает все документы, а потом приходит решать споры в досудебном или даже судебном порядке: почему это ему на собственной земле управляющая компания или девелопер не разрешают баню построить. В свое время широко распространилась социальная «мудрость»: «Армия/Милиция/Тюрьма/Школа/Детский сад/Партия – слепок общества». Любой большой пригородный жилой комплекс, в котором количество домовладений перевалило за сотню – это такой же «слепок». Одинаковых мыслей и более того, одинакового мировоззрения от такого количество людей можно ожидать только в рамках какой-нибудь религиозной секты. А эта область социального взаимодействия очень далека от строительного бизнеса.

Иными словами любые ограничения, способ нарисовать условные рамки – тоже своего рода креатив со стороны девелопера, но в правовом отношении менее защищенный, чем креатив собственника участка. Управляющая компания не имеет права отключать такого собственника от коммуникаций без судебного решения, если даже он, скажем, каждый вечер жарит на вертеле барана на двух сотках во дворе своего таунхауса. Фактически единственный цивилизованный путь, который остается у девелопера или управляющей компании – договариваться.

С точки зрения девелопера управляющая компания и всевозможные «общения» с домовладельцем – это непрофильная деятельность. Большинству девелоперов по большому счету все равно, как построенный поселок будет дальше существовать и эксплуатироваться. Репутация такого девелопера страдает только в том случае, когда в инженерных сетях или конструкциях вдруг обнаруживается брак или какие-то ранее скрытые недоделки. Поэтому устанавливаемые правила чаще касаются не эстетики фасадов, а вполне конкретных вещей: регламентирования мест общего пользования, проезда личных и гостевых автомобилей, их парковки на территории коттеджного комплекса, использования сетей и коммуникаций, объема потребления электроэнергии и воды, порядка допуска на территорию, соблюдения чистоты, правил пожарной безопасности.

И тут есть достаточно серьезные механизмы обуздания творческих порывов собственника. Домовладельцу может быть запрещено проводить какие-то серьезные работы, например, по надстройке дома на один этаж, без согласования их с ТСЖ или управляющей компанией. Конечно, формально запретить нельзя, но, как минимум, будет проведена экспертиза, не ухудшается ли из-за этого качество жизни соседей (допустим, инсоляция), не увеличивается ли из-за этого уровень потребления электроэнергии во всем поселке и т. д. То есть основным законным аргументом управляющей компании является иск в суд. Но существуют и другие «партизанские» рычаги воздействия на конфликтного собственника: перестать убирать у дома, вывозить мусор, снег и прочее.

Иногда проводят общее собрание и на нем объявляют имена тех, кто не соблюдает правила проживания в поселке, или вывешивают списки с их именами на видном месте — мало кому это понравится. Но с другой стороны, мало кто на эти собрания ходит. И как это ни прискорбно, но чаще всего россиянам проще всего отгородится друг от друга, то есть от потенциального конфликта, двухметровым глухим забором и достучаться до такого гражданина – большая проблема.

В рамках законодательства застройщик не имеет права ограничивать собственника в эксплуатации жилья. Собственник может выйти из состава членов кооператива и не соблюдать устав. Но есть предписывающие акты, такие как Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, строительные нормы и правила. Например, хозяйственные сооружения на участке должны находиться на расстоянии не менее 3 м от границы соседнего участка, жилые здания — не менее 7,5 м. Кроме того, должен быть отступ 10 м от основной дороги. Для их активного использования в повседневной работе управляющей компании нужна лишь воля администрации и грамотный юрист. А вот для продавца единообразной недвижимости нужно несколько иное.

Продавцу нужны переработанные, красиво оформленные и понятно объясненные требования законодательных нормативных актов в виде презентационных материалов. Если хотите, это должен быть микс прав и обязанностей, которые не могут быть двояко истолкованы и вписаны в общую непротиворечивую концепцию предлагаемого проекта.
Со своей стороны покупатель определяет, по такому ли пути мягкой силы пошел девелопер с его управляющей компанией. Ведь вы хотите получить спокойную жизнь в красивом месте, а не дрязги с соседями, пусть и имеющие отличные шансы закончиться чувством вашего глубокого удовлетворения от выигранного судебного дела.

Мечтая о жизни в поселке европейского стиля, будьте реалистами. Есть коттеджные поселки, где жителям запрещено держать собак, запускать фейерверки или заезжать в поселок на грязном автомобиле. В одном элитном поселке в уставе написано о недопустимости прихода посторонних (то есть гостей) на территорию. Поселок на 100 домов. Эти правила установили сами жильцы и соблюдают их. Если же жилой комплекс предполагает совместное проживание нескольких сот или даже тысяч жителей договориться полюбовно всем со всеми маловероятно – готовьтесь договариваться с управляющей компанией.

Что касается участков без подряда в организованных поселках, то приглядитесь, обеспечивается ли соблюдение СНиПов на застройку дачных объектов: размещение домов относительно соседних, этажность, противопожарные нормы и т. д.
Оптимальной покупкой для не слишком богатого человека с тонкой эстетической организацией будет либо коттедж в одном из немногих поселков с сильной управляющей компанией, таунхаус либо квартира в малоэтажном многоквартирном комплексе, где пристройки вообще исключены. Главный выигрыш покупателя – большая жилая площадь по стоимости малоразмерной квартиры в городе и близость к природе. Все остальное довольно второстепенные вещи.


comments powered by Disqus