Парковка жизни нашей… городской

Размещено

  >  |  |

WP_20130701_002Многоэтажный город. Посмотрите на историческую часть с узкими улицами и торжественными фасадами ХIХ века и на район «новостроек» века ХХ или даже ХХI. Что мы видим? Машины, машины, машины. Растет благосостояние российских граждан и выражается оно в количестве лошадиных сил на одного человека или, что гораздо более наглядно, в количестве автомобилей на одну среднестатистическую семью. Движению «СтопХам» уготовано долгое будущее. Или есть другие варианты?

Если судить по властной риторике к застройщику стали относиться строже. Сейчас не утвердишь ни одного проекта комплексной застройки, если в нем не учтены объекты инфраструктуры необходимые для жизни семей: детский сад, школа, спортивные площадки, медицинский центр, супермаркет. А уж парковочные места давно стали обязательным элементом этого архитектурного меню. Вот только по статистике среднесуточная заполняемость этих самых многоэтажных парковок составляет не более 40%. И это по данным самого большого города страны!

Последнее обстоятельство одно из самых странных. Если сравнивать российские и мировые парковочные изыски, то обращает на себя внимание гигантская разница в уровне обеспеченности парковками на жителей. В европейских столицах на 100 жителей приходится примерно 15 — 17 парковочных мест, в Москве – всего 5 машиномест. При этом уровень автомобилизации в Европе и России не так чтобы уже и сильно отличается от среднеевропейского. Во всяком случае в губернских центрах.

Может показаться, что проблем с этим у европейцев нет. Но было бы ошибкой думать, что от хорошей жизни в Риме любят строить многоуровневые подземные паркинги, над которыми устраивают сады и детские площадки, а в Германии инженеры не так давно предложили парковать машины на специальном балконе. Благодаря подъему и спуску на специальном лифте машина будет находиться рядом с квартирой в прямом смысле.

В нашем городе количество машиномест на квартиру рассчитывается индивидуально для каждого сегмента жилья. Согласно СНиПам, которые регламентируют количество обязательных парковок для жилых домов, в экономклассе этот показатель соответствует одному машиноместу, в бизнес-классе составляет не менее 1,7 машино-места, для элитного предусмотрено два машиноместа на квартиру. Однако это условие застройщикам удается выполнить далеко не всегда: приходится учитывать ограниченность земельных ресурсов и особенности расположения инженерных коммуникаций города. Если уж совсем откровенно, у девелопера нет никаких стимулов тратить деньги на строительство парковок кроме прямого законодательного диктата. Вот интересно, что проще: тратить деньги на парковки или «на договориться»?
Существующие требования к парковкам включают в себя органичное встраивание в придомовую территорию, не затрагивая рекреационные зоны, детские площадки, пешеходные бульвары. Они должны располагаться на определенном расстоянии от подъездов, окон домов. И при этом организованные парковки, увы, не являются инвестиционным вложением. Люди, влезающие в ипотеку на ближайшие 25 – 30 лет вряд ли захотят покупать за дополнительные деньги «дом для машины». Иными словами, людей, готовых тратиться на покупку парковки, гораздо меньше, чем парковок, требуемых в соответствии с Градостроительным кодексом.

Срок окупаемости таких объектов составляет в лучшем случае от 15 до 17 лет без учета налогов. А попытки девелопера заработать на них, когда он закладывает дополнительную сумму в стоимость квадратного метра жилья и позиционирует парковки как дополнительное конкурентное преимущество, редко оканчиваются успехом.

Однако, строить надо. Выполнять требования СНиП надо. Застройщики ищут выход. Так, например, для экономии места в Москве попробовали применить технологию вертикальных автоматических паркингов, в которых машины размещаются друг над другом. В этом случае автомобиль выдается владельцу с помощью робота, и девелоперу не нужно строить рампу и подъездные пути. При этом наземный или подземный гараж вмещает такое количество машин, которое нельзя было бы поставить, если бы машина заезжала своим ходом. В уже сформировавшейся застройке это преимущество становится практически бесценным. Впрочем, надо понимать, что и стоимость квартиры в доме с такой суперсовременной парковкой тоже далеко не маленькая.

Если сосредоточится на паркинге, заметим, что кроме высокой себестоимости строительства есть вопрос дальнейшей эксплуатации столь нужных людям парковок. Вертикальная парковка в два раза дороже подземной при том, что подземные гораздо привычнее в использовании. В современных подземных паркингах площади машиномест нарезаются с учетом габаритов разных моделей автомобилей. Они варьируются от 13 до 30 м2, стандартом считается 18 м2. Поэтому и цены внутри одного проекта зависят от класса комплекса, типа и размера машиномест, их расположения, а также близости к лифтовым группам. Цена подземной автостоянки в элитном доме приравнивается к стоимости квартиры экономкласса или дорогой машины и стартует от 3 млн руб. за место. В экономклассе стоимость машино-места начинается от 500 тыс. руб., в бизнес-классе – от 1 млн руб. А теперь давайте подумаем и вспомним, где в провинциальных городах России есть жилые комплексы экономкласса с подземными паркингами?

С точки зрения экономики строительства все очень логично. Себестоимость подземного машиноместа высока потому, что предусматривает дополнительные противопожарные мероприятия и более сложную систему вентиляции, чем в наземном паркинге. Для сравнения: затраты на возведение наземного паркинга будут в два раза меньше – заасфальтировал площадку и вот тебе парковка. Самыми обделенными в этом случае чувствуют себя сами жители, у которых из окон открывается вид на двор, заставленный машинами. Правда, земли в городе на «дешевую» парковку, сами знаете, очень немного. Да что там говорить, ее нет. Только в пригороде.

И это еще не все сложности, с которыми предстоит столкнуться девелоперу, когда он определяет, сколько машиномест и какой площади заложить при возведении комплекса. Как ни странно, с количеством можно и ошибиться. Редко какой большой проект не подвергается пересмотру в процессе многолетней реализации. Избавиться от лишних парковок девелоперы пытаются с помощью различных акций: продают квартиры в комплекте с парковочным местом, сдают места в аренду жителям соседних комплексов, объединяют несколько машиномест, формируя лот по сниженной цене.
Парковочные места сдаются в аренду не только жителям соседних жилых комплексов, но и сотрудникам инфраструктурных объектов: торгово-развлекательных комплексов, спортивных и медицинских учреждений. Кроме того, организуются дополнительные службы (автосервис, мойка и т. д.). В то же время уменьшать количество подземных площадей, чтобы создать ажиотажный спрос у покупателей, девелоперам не с руки: затратная часть в любом случае остается примерно на одинаковом уровне.

В экономклассе люди готовы к покупке только в том случае, если машиноместо обойдется в сумму, которая меньше, чем стоимость автомобиля. В комплексах бизнес-класса девелоперы привлекают покупателей так называемыми семейными машиноместами – это два связанных друг с другом места, которые продаются вместе по более выгодной цене. А вот в элитном сегменте обладатели дорогих апартаментов готовы платить любые деньги за паркинг, достойный их железных коней. Во-первых, у каждого из взрослых членов семьи имеется свой автомобиль. Во-вторых, оставлять свою машину на улице не положено «по статусу».

И, наконец, когда мы во все в это вникли, давайте позавидуем жителям пригорода, которые обитают в отдельно стоящих домах на собственных участках земли со специально выделенными парковками или гаражами. Только представьте, в России есть города, в пригороде которых можно купить готовый к проживанию дом по стоимости сравнимый с машиноместом на подземной парковке в московском доме. Как вам такой поворот темы?


comments powered by Disqus