Существует ли маркетинг в недвижимости?

Размещено

  >  |

Водопьянов Именно таким вопросом задался Игорь Водопьянов, открывая конференцию «Маркетинг в недвижимости», состоявшуюся в Санкт-Петербурге 22 мая 2014 года. И вопрос этот далеко не праздный, так был задан владельцем девелоперской компанией, имеющей долгую историю во втором по величине городе России.

Развивающийся рынок характеризуется довольно яркими отличительными чертами, которые ясны каждому внимательному наблюдателю. Российский рынок недвижимости вообще и пригородный рынок в частности как раз «развивающиеся» — спрос превышает предложение и несмотря на кризисные падения, ценовой тренд явно растущий. Практически каждый год в строительстве или, если рассматривать вопрос шире, в девелопменте появляются новые проекты, в которые вкладываются компании, ранее специализирующиеся в отраслях подчас далеких от недвижимости. И наконец, в среде «новых» предпринимателей от строительства весьма популярна идея «бенч маркетинга», что на доступном языке может быть переведено как «учись у победителя» или еще более понятно «не надо изобретать велосипед».

Если рассуждать практически вся «учеба» у успешных и опытных может быть сведена к нескольким нехитрым этапам: выбрать продукт, то есть планировки у успешного проекта, который хорошо продается; ценовую политику подсмотреть, быть может у той же самой компании, чей опыт пользовали ранее; быть оригинальным во внешнем виде строительного проекта – создать «лицо» с помощью известного архитектурного бюро и разместить рекламу. Впрочем, и «лицо», и рекламная кампания тоже повторение всего пройденного успешными лидерами.

«И где в этом маркетинг?» — серьезно спросил аудиторию руководитель и владелец питерской «Управляющей Компании «Теорема» Игорь Водопьянов – «Все эти этапы я проделал сам в течении нескольких месяцев. «Веселые картинки», то есть эскиз проекта, сделали в Германии, проектную документацию в Санкт-Петербурге. А теперь две «девочки», которые называются «Отдел маркетинга» следят за тем, чтобы рекламу разместили там, где нужно, что нужно и все было нужных цветов и без грамматических ошибок».

Как это ни странно, в этом упрощении есть и еще долго будет правда российского бизнеса, работающего на растущем рынке. Заметим, что «правда» эта в первую очередь видна со стороны рационального собственника бизнеса, то есть инвестора, которому кроме финансовых показателей мало что интересно. Быть может, конечно чуть-чуть работают еще и репутационные мотивы, но это уже сугубо индивидуально.

Потребитель же и вслед за ним многочисленное племя маркетологов всех мастей оперируют далеко не такими категориями. Среди этих «творческих» людей говорят о том, что каким-то гипотетическим людям «нравится или не нравится» цвет, размер окон, логотип, месторасположение и прочее. Вроде как очень хочется, чтобы все было красиво и тут, и там и вообще в жизни. Получается, как в анекдоте про верблюда, который рассказывает своему сыну, что мы – верблюды – можем неделю не пить и быстро ходить по барханам и колючки есть. При этом остается не выяснен вопрос: «Зачем нам столько дополнительных функций в зоопарке Саратова?»

Водопьянов на конференцииРынок проглотит все. «А маркетинговые исследования после начала стройки и уж тем более после ее завершения – бессмысленны – утверждает Игорь Водопьянов – Дом уже стоит и его надо продавать». Первичное «исследование», если его таковым можно назвать, проводит инвестор и часто лично, на уровне собственных эмоций и ощущений. А дальнейшие или предварительные «продуктовые опросы» не могут дать никаких новых данных для размышления. Человек в любом случае воспринимает только ту информацию, какую хочет воспринимать, а это значит, что образ проекта, который возник у инвестора будет разрушен только столкнувшись с реальностью.

Рассматривая жилищное, да и вообще любое строительство с точки зрения инвестора, который уже вложил деньги в проект, возникает очень простой и справедливый вопрос: какие данные мы можем получить, которые нам не доступны с помощью анализа сделок? Квартиры, дома, офисы, любая другая недвижимость не живут на рынке по законам околокассовых импульсных сделок. На строительном рынке предпочтения потребителя не меняются каждые две недели. И даже не каждый год. Предпочтения россиян уже давно сформированы и сколько бы маркетологи не «стонали» относительно нужности и важности аналитического подхода к рынку и востребованности художественного разнообразия проектов, популярнее всего типовая массовая застройка.

Собственно, эта «популярность» и позволяет делать Игорю Водопьянову смелый вывод о том, что маркетинг в недвижимости не нужен и заявлять, что «русский человек лишен чувства прекрасного». Возможно все потому, что уровень жизни «русского человека» в абсолютных цифрах в два раза ниже, чем в среднем по Европе. Пройдет еще некоторое время и маркетинг для сытых россиян придет и в девелопмент. Это вопрос.

Справка ПРИГОРОДЛАЙФ

Водопьянов Игорь Михайлович
Фото whoiswho.dp.ru , proestate.ru
Управляющий партнер ООО «Управляющая компания «Теорема»

Родился 31 августа 1968 года.
В 1994 году стал одним из учредителей финансовой компании ЗАО «Балт-Груп», участвовал в создании бизнес-центра «Акватория». В 2000 году вышел из состава акционеров компании. С 2001 года Игорь Водопьянов возглавляет группу УК «Теорема» (создание и управление коммерческой недвижимостью). Компания управляет построенными в Санкт-Петербурге бизнес-центрами «Эврика», «Т4», «Лангензипен», «Бенуа», «Обухов-Центр».

Все перечисленные активы, а также складской комплекс «Теорема Терминал» входили в холдинг Teorema Holding PLC. Общая площадь построенных бизнес-площадей 180 тыс.кв.м. Холдинг пережил процедуру банкротства и ликвидацию в начале 2013 года по инициативе британских инвестиционных фондов – держателей облигаций. С 2009 года построенные И. Водопьяновым бизнес-центры принадлежат офшорной компании Accuamaks. По экспертным оценкам, смена юридического лица-собственника не привела к смене собственника физического. Офшор Accuamaks заключил договор с УК «Теорема» на управление недвижимостью сроком на 10 лет.

В настоящее время девелопер реализует в Санкт-Петербурге проект жилого комплекса «Пять звезд» на ул.Жукова.


comments powered by Disqus