Ипотека от застройщика

Размещено

  >  |  |  |

Сразу предупрежу, что юристы говорят о незаконности… некорректности термина «ипотека от застройщика». Компания-застройщик не является организацией, предоставляющей финансовые услуги. Строители не банкиры и, следовательно, путь на финансовый рынок им заказан. Но судя по тому, как развивается рынок недвижимости, девелоперы склонны пренебрегать этими «условностями».

Ипотека от застройщика

 

Причины складывания подобной ситуации кроются в высокой требовательности кредиторов, то есть банков и финансовых компаний, которая выливается в довольно долгую процедуру рассмотрения заявки и росту числа отказов в выдачи ипотечного кредита. 2008 год с его многочисленными просрочками не прошел для долгового рынка бесследно – порченные кредитные истории у многих вполне платежеспособных россиян. При этом, одобрение банка скорее получит «простой» наемный служащий с официальной зарплатой, чем частный предприниматель, который очень хочет новую недвижимость, но не может вытащить деньги из оборота и поэтому живет в старой квартире или в съемном жилье. Кажется, не самый плохой клиент. Собственно, именно для подобного рода случаев и была придумана «ипотека от застройщика», которая с точки зрения законодательства никакой ипотекой не является. Красное словцо, передающее взаимные ожидания от процесса.

Позволить роскошь формирования таких рыночных предложений могут только крупные строительные компании или компании с твердым финансовым тылом от учредителя. Таких, конечно же, мало, что совсем не удивительно. Преимущества предложения прямо пропорциональны его рискам. Застройщик может потребовать предоставить все то огромное количество документов, какие требуются от заемщика в банке. Только кто их будет рассматривать? Это какой штат службы безопасности надо иметь в строительной компании.

С точки зрения застройщика все эти «бумаги» лишняя обуза для сделки. Главное, чтобы покупатель исправно платил. Не нужно никаких дополнительных залогов, ведь заемщик получит свою квартиру только тогда, когда будет выплачен весь долг. И это последнее обстоятельство самое главное отличие девелопера от банка – недвижимость остается в собственности застройщика, то есть в собственности компании, специализирующейся на продажи недвижимости.

Для покупателя-заемщика плюсов масса:

  • не несет дополнительных расходов, например, страхование и регистрация;
  • при покупке квартиры в рассрочку не требуется дополнительный залог, поскольку приобретаемое жилье автоматически становится залогом;
  • застройщики обычно реже, чем банки, применяют штрафные санкции при задержках ежемесячных платежей по кредиту.

А вот минусы «ипотеки от застройщика» покажут нам, что никакая это не ипотека, а просто переименованная в рекламных целях рассрочка. Впрочем, это вовсе не делает ее плохой, неправильной или не дай Бог, преступной.

Повторимся. Девелопер НЕ банк. Это означает, что кредиты девелопер вряд ли сможет выдать на несколько десятилетий. Несколько лет. Может быть лет 10 как в Европе и Северной Америке, но вряд ли больше. И в отличие от банков или, скажем так, в отличие от многих банков, чем дольше срок займа, тем выше процентная ставка у девелопера. Застройщик стимулирует скорость возврата, а не равномерность прихода денег, в чем как раз заинтересованы банкиры. И это при том, что проценты у застройщика, как правило, выше, чем в банке на 2 – 4 пункта. Естественно, при этом размер ежемесячных выплат будет довольно существенным и не всем окажется по карману. Некоторые люди, чтобы решить эту проблему берут потребительские займы в банке, но тогда на них ложится еще большая нагрузка, ведь наличные кредиты в банках стоят дорого. Кроме того, чтобы получить ипотеку от застройщика, заемщику придется уплатить первый взнос в размере не меньше половины стоимости будущего жилья. Правда, надо отдать должное российским застройщикам, размер первоначального взноса застройщику снижается и в 2014 году уже достиг от 10% до 30%. И самое главное, свидетельства о регистрации недвижимости у покупателя не будет до тех пор, пока не погасится заем, то есть заемщика вряд ли можно назвать «покупателем».

Последнее обстоятельство, пожалуй, наиболее интересное. Свидетельство о праве собственно на недвижимость пусть и с обременениями является гарантией вложенных средств. В договоре должны быть указаны четкие сроки сдачи дома в эксплуатацию, а также те условия, которые застройщик обязан обеспечить в новой квартире. Кроме того, в этом соглашении должны быть конкретно оговорены ставка по займу и конечная стоимость жилья. Следует обратить внимание, чтобы в договор не попали строки, позволяющие застройщику повышать стоимость квадратных метров либо величину процентной ставки с момента подписания документа. Дабы не попасться на уловки застройщика, лучше всего будет отнести образец договора опытному юристу, не пожалев для этого денег.

И, наконец, самое главное. Заключая договор о займе у застройщика, покупатель должен доверять девелоперу. Такая вот она – «ипотека от застройщика».


comments powered by Disqus