Малоэтажный баланс интересов

Размещено

  >  |  |  |  |

http://www.bem1.ru/?p=23604

http://www.bem1.ru/?p=23604

Взаимодействие общества и государства – бесконечный поиск баланса интересов. Это теоретическая классика всех гуманитарно-общественных наук. Давайте постараемся перевести теорию в практическую плоскость на примере малоэтажного строительства.

Если рассматривать развитие пригородного «провинциального» рынка жилой недвижимости, масштабы застройки любого жилого комплекса сопоставимы, а зачастую и превышают масштабы населённого пункта, к которому «прикреплен» жилой комплекс. В Нижнем Новгороде классическим примером может быть «Жилой комплекс «Каменки». И самым важным вопросом в подобного рода проектах является проблема развития социальной инфраструктуры муниципалитета – как и кто должен оплачивать строительство социальных объектов?

С одной стороны, государство под эгидой рыночной экономики предоставляет бизнес самому себе, т.е. 100% осуществление предпринимательской деятельности на свой страх и риск. Застройщик, как любой «нормальный» предприниматель компенсирует затраты на строительство объектов социального назначения за счёт взимания платы за услуги далеко не по муниципальным ставкам. При этом заметим, что девелоперский бизнес не подразумевает создание, а главное содержание и развитие сервисных бизнес-единиц, то есть школ, больниц, общественного транспорта, магазинов и бассейнов. Девелопер может построить, а вот дальше, по большому счету не его забота. Таким образом, сложно говорить о соблюдении интересов российской семьи, уровень ежемесячного бюджета которой не рассчитан на расходы по оплате услуг частных детских садиков, школ и прочее. Подобного рода расходы – привилегия состоятельных людей, которых в мире не так уж и много.

Инженерная инфраструктура: сетевые организации, поставщики коммунальных услуг зачастую рассматривают проекты малоэтажной комплексной застройки территории исключительно как бизнес-проекты, т.е. социальный обязательства и социальная значимость во внимание не берутся. Инвестиционные программы по наращиванию мощности также не рассматривают малоэтажные комплексные застройки как объекты, требующие дотации со стороны государства.

Таким образом, складывается следующая ситуация: при отсутствии возможности технологического присоединения у застройщика 2 пути: строить свои объекты инженерной инфраструктуры либо реконструировать систему инженерной инфраструктуры всего или большей муниципального образования. При этом ни один из вариантов не предполагает последующего извлечения прибыли или хотя выхода на самоокупаемость, поскольку как только речь заходит о тарифах за коммунальные услуги, плате за технологическое присоединение, т.е. о компенсации произведенных затрат в противовес встают социальные интересы о которых печется наше социально ориентированное государство.

Расходы на формирование социальной и инженерной инфраструктуры слишком велики для профильных участников рынка, даже если речь идет о самых крупных компаниях. Жилье должно быть интересным и социально ориентированным. А в условиях полного самообеспечения расходы, которые несёт застройщик так или иначе лягут на плечи потребителя. Таким образом, жилье эконом-класса приближается к стоимостной категории жилья бизнес-класса, то есть жилья для немногих состоятельных.

Поэтому для качественного развития комплексного девелопмента, несомненно, необходимо последовательное государственное участие. Одним из целесообразных вариантов может быть использование механизмов государствено-частного партнерства.

Таким образом, речь идет о передаче государству после окончания строительства объектов инфраструктуры, инженерных сетей и коммуникаций. И если мы хотим делать рынок максимально «дружелюбным» по отношению к потребителю и двигаться в направлении доступного жилья, безусловно, государство должно участвовать в этом процессе. Причем как раз в той части, которая в итоге ему достается по условиям строительства.

Внешний вид малоэтажных проектов – стилистика и планировка – также влияет на себестоимость и конечную цену жилья, которая тотальному большинству российских потребителей важнее всех остальных вопросов. В целях снижения себестоимости жилья, набирает обороты тема типизации проектов жилищного строительства, что встает в противовес представлению покупателей о загородной жизни и желанием индивидуализировать свою собственность.

Первоначальное проектирование жилого комплекса, а именно, создание проекта планировки и межевания территории – достаточно трудоемкий процесс. Проект планировки и межевания представляет собой детальный документ. Тем не менее, в связи с тем, что процесс застройки составляет несколько лет, общая концепция, планировка, инженерная, транспортная развязка могут измениться, что предполагает необходимость внесения изменений в ППиМТ, а это достаточно трудоемкий и длительный процесс.

Так, например, в Нижнем Новгороде, по данным органов государственной статистики, во второй половине 2014 года кв.м. жилья стоит 57 тысяч рублей. В Нижегородской области эти цифры чуть ниже – 36-40 тысяч рублей за квадратный метр. И если привести пример строительства жилья по социальным программам, то себестоимость квадратного метра малоэтажного жилья составляет порядка 24-27 тысяч рублей. Заметим, что данные по государственным социальным программам наиболее управляемы с точки зрения государства, так как должны быть «прозрачны» для контролирующих органов.

Вот эта кажущаяся «прозрачность» и является сдерживающим фактором в нахождении баланса интересов между малоэтажным застройщиком и государством, которое «привыкло» считать малоэтажное жилье «доступным» опираясь на данные социальных программ. Расчетная себестоимость квадратного метра индивидуального домовладения не подразумевает инфраструктурных расходов. В результате стоимость на уровне 30-35 тыс. руб. за кв.м. включают в законодательные и нормативные акты. И если мы подразумеваем все-таки не точечное строительство пары «домиков», а строительство десятков тысяч метров, то в российскую нормативную базу надо вносить изменения, связанные с понятием «малоэтажная комплексная застройка».

Собственно, именно об этом говорилось 26 сентября 2014 года в пресс-центре ЦДХ в рамках XIV Российского форума лидеров рынка недвижимости RREF-2014 на круглом столе «Комплексное освоение территорий путем малоэтажного строительства»: если государство декларирует, а оно действительно это делает, то первое с чего надо начать в поиске баланса интересов – найти сбалансированную стоимость пригородного квадратного метра.


comments powered by Disqus