Дом у моря… санкций

Размещено

  >  |  |  |  |

РигаОсновной бонус покупки недвижимости в Прибалтийских странах – получение вида на жительство в шенгенской зоне. Конечно же, это интересно в первую очередь для россиян – Европа манит уровнем жизни, достопримечательностями, ценами и… ощущением свободы.

Латвийское, то есть Рижское взморье популярно еще с советских времен. Иметь дачу в Юрмале – мечта еще коммунистической элиты. Сейчас, цены на рижскую недвижимость сильно варьируются от района и начинаются от €450 до €800. Средняя цена в рижских новостройках и прошедших полную реновацию домах Старого города колеблется от €4,3 до 6 тыс. за «квадрат» в зависимости от расположения. Новостройки обойдутся в сумму от €900 до 1800 за 1 м². Юрмала, по большому счету пригород Риги – все близко, но курортность дает о себе знать. Средняя цена серийного жилья в Юрмале равняется €400 за 1 м². За элитную недвижимость просят от €4 тыс. за «квадрат».

Особенность латвийского рынка такова, что отрасль практически полностью ориентирована на иностранцев – читай россиян. Рынок недвижимости Латвии разделился на два сектора: один ориентирован на внутренний рынок, другой – на внешний. Ситуация на втором характеризуется положительной динамикой: предложение в этом сегменте очень узкое – только премиальные объекты в Риге – л от €2 млн и выше и Юрмале. В 2011–2012 годах эти объекты подорожали примерно на 30 %.

Главным стимулом иностранного, в том числе российского, спроса стала возможность оформить вид на жительство при покупке недвижимости в Риге, Юрмале и других крупных городах Латвии на сумму от €143 тыс., в регионах – от €72 тыс. Это был минимальный порог, позволявший легализоваться в Евросоюзе с помощью приобретения жилья. С 2010 года этой схемой воспользовались более 3 тыс. покупателей.

С 1 сентября 2014 года минимальная сумма сделки, позволяющая претендовать на вид на жительство, увеличена до €250 тыс. вне зависимости от региона. Это вынужденная мера, которая стала скорее политическим компромиссом между политическими силами, входящими в правящую коалицию, ориентированную скорее на правый идейный спектр. Общий смысл претензий – не допустить распродажу родины. Скорее всего это политическая уловка, перед выборы в сейм. Прибалтийский политикум в целом старается поддерживать антироссийские настроения – это пока традиция.

DubultiУвеличение нижнего порога подстегнет спрос на квартиры в Юрмале и в центре Риги, стоимость которых выше €250 тыс., то есть которые укладываются в поставленные ценовые рамки. При этом обратный эффект ждет регионы: цена на недвижимость там далека от €250 тыс. Такая же ситуация произойдет и с недвижимостью в Риге, не попадающей под критерии визового законодательства. Спрос неизбежно упадет и произойдет естественный отбор среди риелторских компаний, которые появились в последние два-три года и занимались только продажами недвижимости под оформление вида на жительство, зачастую не оценивая качество и цену предлагаемых объектов. Новые правила отсеют покупателей из Китая, которые приобретали недвижимость по самой низкой планке в регионах. Работа с иностранцами окончательно перейдет в сегмент элитной недвижимости. Но если сравнить стоимость латвийской недвижимостью с московской – преимущество за Европой. Это значит, что в целом привлекательность рынка для россиян не изменится.

С другой стороны, инвестиции в прибалтийскую недвижимость довольны сомнительны с точки зрения ликвидности, то есть долгосрочной привлекательности. Экономика постсоветских республик у Балтийского моря крайне неустойчива и прямо зависит от тесных торгово-экономических отношений с Россией. На рынке недвижимости «выверты» европейской политики, в русле которой следует Прибалтика, означает колебания цен на недвижимость от 50% за 3 года. Снижение деловой активности в 2014 году вслед за санкциями уже обрушило рынок недвижимости, а это значит, что инвестиции просто не окупаются. То же самое происходит и с арендными площадями.

Впрочем, среди россиян, сделавших свой выбор в пользу Прибалтики, процент инвесторов весьма невелик. Если в Латвии недвижимость до настоящего времени в основном покупали с прицелом на вид на жительство, то в Литве и Эстонии основная масса сделок приходится на курортное жилье, расположенное на побережье Балтийского моря. Недвижимость этих государств является альтернативой жилью в Финляндии и обычно рассматривается покупателями как сравнительно недорогая зарубежная дача.

Самые дешевые объекты (от €3 тыс.) предлагаются в приграничных с Россией районах Эстонии. Купить дом в небольшой эстонской деревне реально по €500–600 за 1 м², недорогие квартиры – в Кохтла-Ярве (от €400 за 1 м²) и Нарве (от €500 за 1 м²). Стоимость квартир в Таллине и столичном регионе Эстонии начинается от €1 тыс. за 1 м², в этом же диапазоне – стоимость недвижимости в курортных районах. Общий объем инвестиций в 2013 году в Эстонии равнялся €210 млн. В 2014 году, как ожидается, данный показатель будет ниже.

В Литве недвижимость несколько дороже эстонской. В Вильнюсе средняя стоимость 1 м² жилой недвижимости – €1251. В Каунасе квартиры в новостройках в среднем обойдутся по €1400 за 1 м², в старых домах – €1250. Стоимость квартир в Клайпеде – €1200–1450 за 1 м², Шяуляе – €700–850, Паневежисе – €600, Друскининкае – €900–1600. В настоящее время в Литве иностранные инвесторы привлекаются неактивно – объем зарубежных инвестиций в недвижимость страны занимает порядка 10%. Среди российских покупателей недвижимость в Литве не так популярна как, например, в соседней Латвии. И все же именно россияне лидируют по количеству среди остальных зарубежных покупателей. Иностранцы чаще выбирают недвижимость в курортных районах: на Куршской косе, в Паланге, Клайпеде и на курорте Друскининкай.

По сравнению с предыдущими периодами, рост спроса на недвижимость в прибалтийских странах со стороны россиян вряд ли возможен. Но большинство участников рынка спад продаж также не прогнозируют даже несмотря на агрессивную поддержку санкционной политики со стороны прибалтийских правительств. Активное обсуждение расширения санкций на широкие массы россиян путем закрытия границ – главный сдерживающий фактор в росте рынка недвижимости в ближнем зарубежье. И это основная причина, не позволяющая достичь прежних пиковых значений.


comments powered by Disqus