Спасибо санкциям за стабильность российского рынка недвижимости!

Размещено

  >  |

http://topwar.ru/55292-sankcii-ssha-i-evrosoyuza-protiv-rossii-komu-oni-vygodny.html

http://topwar.ru/55292-sankcii-ssha-i-evrosoyuza-protiv-rossii-komu-oni-vygodny.html

Мода на слово «санкции» уходит. Казалось бы, игрушечные предупреждения о неправильном геополитическом поведении незаметно стали вполне состоявшимся экономическим фактом, который влияет на российскую экономику. И как ни странно не все признаки мировых перемен носят негативный характер. Например, рынок жилой недвижимости может надеется на лучшие времена.

Если рассуждать от простого к сложному, то приток беженцев с Украины напрямую стимулирует как на первичный, так и на вторичный рынок жилой недвижимости – людям надо где-то жить и желательно не в палаточном лагере. Только официально в России сейчас находится почти 390 тыс. украинских граждан. При этом надо понимать, что тех, кто не обратился в государственные органы гораздо больше. И вовсе не обязательно, что украинцы вкладывают собственные сбережения. Российские региональные власти искренне заинтересованы в привлечении квалифицированной рабочей силы, а это означает вложение бюджетных денег всех уровней в строительную отрасль для создания приемлемых жилищных условий.

Накал «внешнеполитических страстей» таков, что каждый из россиян должен задуматься о том, что санкции могут коснуться и его конкретно. Во всяком случае таков мобилизационный посыл отечественных информационных каналов. И это ожидание новой холодной войны, автоматически означает риски владения недвижимостью заграницей – помните о Ротенберге. Большинство из нас, конечно, не мультимиллионеры, но война имеет свою логику и, следовательно, недвижимость в России гораздо безопаснее, хотя и дороже.

Недвижимость в России всегда воспринималась как «сакральная» ценность. Это не только и столько среда обитания, сколько универсальное средство сбережения, накопления и приумножения. Несмотря на то, что банкиры утверждают, что депозиты «в норме», стоит ожидать, что россияне поведут себя как всегда крайне консервативно, то есть понесут деньги девелоперам. И если застройщик с хорошей историей, а таких у нас уже много, то инвестиции в недвижимость будут на ранних стадиях строительства. Потребительская логика инвестора понятна – чем раньше вложил, тем больше доходность от готового жилья.

Желание сберечь и заработать в самое ближайшее время приведет к настоящему «маркетинговому взрыву» на рынке недвижимости. Застройщики начнут гонку за «живые деньги», то есть за потребителя с наличными средствами, которые он ищет куда пристроить. Мы уже это можем наблюдать на всевозможных выставках и форумах, где во всей красе представляются новые жилые комплексы. В конце концов, не будем забывать, что 90% всех проектов в России строится за заемные средства. И этот факт будет иметь самые болезненные и самые сложные последствия для российского строительного рынка.

Все строители опасаются, что строить будет не на что, а продавать некому, так как банки начнут ужесточать кредитную политику не только по отношению к юридическим лицам, но и физическим. К концу 2014 года средняя ипотечная ставка может достигнуть 14,5% и это составляет «моральную границу» для ипотечного кредитования. Ипотека выше 15% станет рискованной не только для нанимателя, но и для кредитора. Дать такой кредит можно, а вот получить его сполна становится крайне рисковым предприятием. Если сравнивать с Европой или Северной Америкой в которых ипотечные ставки измеряются тысячными долями процента, то Россия, мягко говоря, довольно странный рынок. Спрос на жилье все равно останется, и он будет стабильным. С одной стороны, это благая весть. С другой, объемы кредитов не будут расти. При этом надо помнить, что от 20 до 50% жилья в Москве и Московской области (в зависимости от сегмента) покупается с привлечением ипотечных средств. В регионах России доля ипотечных сделок гораздо выше и доходит до 70% Получается, что несмотря на позитивные последствия санкций может произойти снижение объемов кредитования проектов и, как следствие, снижение скорости строительства, заморозка расширения портфелей. Все это заставит девелоперов крайне осторожно относится к кредитной нагрузке и внимательно подходить к оценке перспектив инвестиционных проектов, то есть работать с себестоимостью, стараясь удержать доходность в привычных для отрасли границах.

Стратегически российский рынок жилья как был дефицитным, так и остается. 40% россиян живут в стесненных условиях. Доходность строительства одного квадратного метра в среднем по России колеблется от 11% до 25% и это гораздо привлекательнее, чем на любом из строительных рынков мира. Следовательно, иностранные инвесторы с рынка никуда не уйдут. Скорее всего произойдет формальная смена источников финансирования – вместо европейских банков к нам придут банки китайские, которые под санкции не попадают.

В этой связи повторение ситуации 2008 года вряд ли будет. То есть проекты, достигшие высоких стадий строительства не «замерзнут». Такие проекты как раз могут рассчитывать на новую волну клиентов с живыми деньгами, «вытащенными» из депозитов, и одновременно реструктуризации кредита из новых источников финансирования. Масштабной санации рынка недвижимости не произойдет – она уже произошла в том же 2008 году – основные игроки уже отстроили производственные цепочки недвижимости эконом-класса. Площади квартир минимизированы, стройматериалы оптимизированы с точки зрения снижения себестоимости, гибкие схемы сделок отработаны, места в сознании потребителя заняты агрессивным рекламным поведением в предыдущие годы. Рынок самоурегулируется, и ожидать кризиса и безудержного роста цен не приходится. Подобные циклы нормальны, как для зарубежных, так и для российских рынков недвижимости. В этом смысле санкции становятся прививкой от надувания пузыря на рынке недвижимости.


comments powered by Disqus