Pentagon_city_mallНа фоне стагнации реального сектора российской экономики рынок недвижимости продолжает активно рости, показывая инвесторам даже более привлекательную доходность, в сочетании с устойчивостью тренда, чем рынки восточноевропейских стран.

«В первой половине 2013 года инвестиции в недвижимость России выросли на 31% по сравнению с тем же периодом 201-го, составив 3,7 млрд долл., что близко к рекордным 4 млрд долл., достигнутым в первом полугодии 2011 года», — рассказывает Роберт Стассен, глава отдела исследований европейских рынков капитала в Jones Lang LaSalle (JLL).

Согласно данным компании, около 85% торговой недвижимости, строящейся в Восточной Европе, строится в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. Пенсионные фонды могут стать основным драйвером международного рынка недвижимости, который, похоже, удвоится в ближайшие 15 лет, заключают в JLL.

Присутствие иностранных пенсионных фондов в России усиливается. Так, недавно совместный пенсионный фонд Hines и CalPERS купил у Morgan Stanley 50% ТЦ «Метрополис» на Ленинградском шоссе за 640 млн долл. Основная активность осторожных «пенсионеров» сконцентрирована в торговом и офисном сегментах мегаполисов, где ставки капитализации сильно выше европейских.

А вот загородный рынок предоставлен самим жителям и опирается преимущественно на остаточные доходы россиян. По мнению Ирины Солнцевой, в июле этого года оставившей пост директора нижегородской риэлтерской компании «Триумф», спрос на загородную недвижимость в провинции инертен по своей природе, так как покупка загородного дома не стала еще культурным кодом провинциального «среднего класса» и не является предметом/покупкой первой необходимости.

А потому данному рынку не свойственны ни стремительные ценовые взлеты, ни падения. Цены стабильны «в целом», несмотря на подверженность незначительным колебаниям. Наибольшим спросом в 2013 году пользуются готовые домовладения (от 80 до 150 кв. м) и земельные участки (10-15 соток, ИЖС) в нижней части эконом-сегменте; значит, именно здесь возможен рост цен.

Это произойдет, когда рынок насытится некачественными предложениями из серии «дешево и сердито», составляющие его основную массу: неуклюжие бетонированные дома непосредственно у крупной трассы по цене от полутора-двух миллионов рублей, поселки без коммуникаций иадекватной запросам переселенцев социальной инфраструктуры. Иностранные же инвестиционные фонды слишком дальновидны, чтобы именно на стадии насыщение рынка скупать подобные, в дальнейшем тающие в цене и неликвидные, активы.

Поэтому, в ближайшие годы иностранный капитал на рынке загородной жилой недвижимости увидеть можно будет в основном том случае, если этот капитал есть афиллированный с поместными чиновниками «кипрский застройщик», то есть, по сути, реэкспортный отечественный. Подлинные иностранцы, как и положено в компрадорских схемах управления государством, концентрируются вокруг торговых-, бизнес- и вокзальных терминалов, портов, заводов по производству комплектующих, финансового, игорного, издательского и телекоммуникационного бизнеса, и тому подобных концентраторов «быстрых денег».